广州市物业管理

一、业主共同决定的事项有哪些？

答：根据《广州市物业管理条例》第二十二条规定,下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条第一款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项。

二、业主如何成立业主委员会？

答：根据《广州市物业管理条例》第四十七条和第四十八条规定，符合法定条件的，先由镇人民政府、街道办事处根据业主申请组织成立物业管理委员会，再由物业管理委员会组织召开业主大会选举产生业主委员会。

三、业主申请成立物业管理委员会的条件有哪些？

答：根据《广州市物业管理条例》第四十七条规定，符合下列条件的，镇人民政府、街道办事处应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会：

（一）已划定物业服务区域；

（二）已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上；

（三）未成立业主委员会，或者需要换届选举业主委员会；

（四）占业主总人数百分之十以上的业主申请。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

四、物业管理委员会的职责有哪些？

答：根据《广州市物业管理条例》第四十八条规定，物业管理委员会依法履行下列职责：

（一）负责筹备成立业主委员会；

（二）组织换届选举业主委员会；

（三）组织召开业主大会会议;

  (四)  根据业主大会的决议、决定，办理物业管理相关事务。

五、业主大会会议的召开形式有哪些？

答：根据《广州市物业管理条例》第三十条和三十一条规定，业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。业主大会应当优先采用电子投票形式进行表决。

六、业主委员会应当向全体业主公布哪些信息？

答：根据《广州市物业管理条例》第三十五条第（九）项规定，业主委员会每半年公布业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车服务费的情况。根据《广州市物业管理条例》第四十一条规定，业主委员会应当向全体业主公布下列信息：

（一）业主委员会的委员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会、业主委员会的决定；

（四）物业服务合同；

（五）业主委员会工作经费的预算和结算情况；

（六）业主大会决定由业主委员会管理维修资金或者共有资金的，维修资金或者共有资金的筹集、使用、管理等情况；

（七）按照法律、法规等规定以及管理规约、业主大会议事规则的约定，应当向业主公布的其他信息。

本条第一款规定的信息有变更的，业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布。业主委员会未按照本条规定公布相关信息的，由镇人民政府、街道办事处责令其限期公布，并通告全体业主。

七、物业服务人应当在物业服务区域内公开并及时更新的信息有哪些？

答：根据《广州市物业管理条例》第六十八条规定，物业服务人应当按照下列规定在物业服务区域内公开并及时更新有关信息：

（一）在楼宇的大堂或者入口处张贴物业服务人名称、服务电话；

（二）在收费地点张贴企业营业执照、服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准和方式；

（三）在电梯内张贴电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；

（四）在显著位置张贴消防、安防、供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等共用设施设备安全警示标志、人民防空工程标志牌和应急处置联系电话等；

（五）在显著位置张贴服务履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况；

（六）按照法律、法规等规定以及管理规约的约定，在显著位置张贴应当向业主公布的其他信息。

八、物业服务费的公布和审计有哪些要求？

答：根据《广州市物业管理条例》第七十条规定，物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的年度预决算和收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费收支情况进行审计，物业服务人应当予以配合。

九、全体业主所有的共有资金包括哪些？

答：根据《广州市物业管理条例》第九十四条规定，物业服务区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：

（一）利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；

（三）共用部位被依法征收的补偿费；

（四）共有资金产生的孳息；

（五）其他合法收入。

十、共有资金的管理？

答：根据《广州市物业管理条例》第九十五条规定，共有资金的管理单位和财务管理制度，由业主共同决定。一个物业服务区域应当开立一个共有资金账户，账户开户单位是共有资金管理单位，不得以个人名义开立共有资金账户。共有资金管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。业主大会决定新共有资金管理单位的，原共有资金管理单位应当自业主大会决定生效之日起三十日内，将所有共有资金转入新共有资金管理单位开立的共有资金账户。共有资金管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定和共有资金财务管理制度，设置会计账户，进行会计核算，制作并妥善保管会计凭证、会计账薄、财务会计报告等会计资料。共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金的会计资料。

十一、共有资金的用途有哪些？

答：根据《广州市物业管理条例》第九十六条规定，共有资金用于物业管理的下列支出：

（一）补充维修资金；

（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

（四）对共有资金的审计费用；

（五）业主共同决定用于物业管理的其他费用。物业服务合同或者管理规约可以约定共有资金的用途。共有资金管理单位可以制定共有资金使用规则或者年度使用计划，经业主大会决定后使用共有资金。未经业主共同决定，不得使用共有资金。任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金。

十二、共有资金收支情况公布和审计的要求有哪些？

答：根据《广州市物业管理条例》第九十七条规定，共有资金管理单位应当向业主每季度公开共有资金的收支情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金收支情况提出异议的，共有资金管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会可以聘请专业机构对共有资金的收支情况进行审计，共有资金管理单位应当依法配合。

十三、物业服务费和共有资金信息公开还有哪些具体要求？

答：按照广州市住房和城乡建设局《关于做好物业服务区域内物业服务费和共有资金信息公开工作的通知》要求，物业服务人、业主委员会应当在每年的4月、7月、10月和次年1月，采取书面通知、在物业服务区域内显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式向业主公开上季度的相关信息。物业服务人公开的信息包括：1.物业服务费的收支情况；2.物业服务人管理的共有资金收支情况。业主委员会公开的信息包括：业主委员会管理的共有资金收支情况。

十四、业委会委员的禁止行为？

答：根据《广州市物业管理条例》第四十二条规定， 业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产，未按照规定移交属于业主大会和业主委员会的有关财物；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务人减免物业服务费；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；

（七）未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；

（八）未按照本条例规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章；

（九）损害业主共同利益或者未正当履行其职责的其他行为。

业主委员会的委员、候补委员有本条第一款规定行为之一的，业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议，作出中止其委员职务的决定，并提请业主大会会议决定终止其委员职务，但已按本条例第四十三条规定自行终止职务的除外。

专职工作人员有本条第一款规定行为之一的，业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议作出终止其职务的决定，并将决定通告全体业主。

十五、物业服务人未依法公布物业服务费收支情况的法律责任是什么？

答：根据《广州市物业管理条例》第一百零三条规定，物业服务人未依法公布物业服务费的收支情况、未按时书面答复异议或者不配合审计的，由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未改的，处以一万元以上十万元以下罚款。

十六、单位或个人违反共有资金管理规定的法律责任有哪些？

答：根据《广州市物业管理条例》第一百零八条规定，未按照规定开立共有资金账户或者存放共有资金，未经业主共同决定擅自使用共有资金，未按照规定公开共有资金收支情况，未按照规定答复异议，或者未依法配合审计的，由区房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期未改的，处以十五万元以上三十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。对业主委员会的罚款由直接负责的业主委员会委员分摊。单位或者个人未按照规定设置共有资金会计帐户，未按照规定保管共有资金会计资料，或者伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金会计资料的，依照《中华人民共和国会计法》相关规定予以处罚。单位或者个人挪用、侵占维修资金或者共有资金的，由区房屋行政主管部门给予警告，没收违法所得，并处挪用、侵占数额二倍以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。