《物权法》和《物业管理条例》，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

破解住宅专项维修资金制度存在的深层次问题，治本之策在于顶层设计和法律规制，这是毫无疑问的。研判现阶段维修资金工作面临的宏观形势，顶层设计尚无清晰的路线图，法律规制受制于多重因素，但这并不意味着我们只能等待和观望，在中观的制度建设和微观的实务操作层面，依然要坚持有所作为。在当前维修资金代管和监管工作中，我们应当处理好十大关系。 

一、维修与维护的关系

处理好维护与维修的关系，是解决维护资金惜用和滥用问题的关键。按照通常的行业惯例，物业服务费构成中包含维修养护费，用途是解决物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护的问题，而根据《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）的规定，维修资金的用途是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维护和更新、改造。这就自然引出一个问题：发生维修支出时，什么情况下应当使用物业服务费？什么情况下应当使用维修资金？换句话说，也就是物业服务费和维修资金使用范围的边界在哪儿？

在目前的法律规范没有明确规定的情况下，现实中就导致两种倾向：一种倾向是惜用，业主以不使用或少使用维修资金为目标，尽量要求物业服务企业使用物业费或者开发建设单位承担维修养护责任，这不仅不能发挥维修资金的应有作用，而且一旦遇到物业服务企业或者开发建设单位推诿拖延，容易造成房屋使用安全的隐患；另一种倾向是滥用，物业服务企业以节省物业服务成本为目标，尽量减少日常维修养护中物业服务费的投入，或者尽量使用维修资金支付日常维修养护费用，这种以维修资金兜底转嫁日常维修养护成本的做法，损害了业主的利益。

解决这一问题，当务之急在于厘清维护与维修的边界，基本原则是物业服务费管维护，维修资金管维修。维护与维修，是根据支出数额大小区分？还是按照损坏部位面积确定？是根据预防性和应急性来划分？还是按照计划性和临时性来界定？都要有一个具体而明确的规范，才能在实践中真正起到指导和监督的作用。

 二、专有与共有的关系

维修资金是业主专有的还是共有的？决定了维修资金支配权的归属。从旨在解决房屋共有部分维修的用途来看，维修资金的属性应当是业主共有的，但是《办法》第九条关于“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”的规定，由于缺乏“全体业主”和“共同所有”的明确表述，在理解中容易产生歧义。不仅如此，《办法》第十条第三款关于“开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按照房屋户门号设分户账”的规定，也强化了维修资金与特定业主的对应关系。实践中，为了代管工作公开透明的需要，最大限度地保障业主的知情权，许多地方在建立分户明细账的同时，还定期通过各种途径公示业主名下的维修资金数额，甚至在此基础上专为单个业主办理维修资金一卡通。

上述规定和做法的弊端是，容易造成维修资金为业主专有的假象，让业主误以为对其名下的维修资金依然具有支配控制权，不利于维修资金使用中的统一决策。我们归集维修资金的初衷，就是为了克服单个业主分散决策的难题，通过统一集中方式提高资金使用的效率，业主分别交纳维修资金，共同形成“资金池”后，单个业主的维修资金并不独立存在，而是成为“资金池”的一个不可分割的组成部分，业主对其拥有的份额自然丧失了支配权和收益权，而其对维修资金的使用权和处分权则通过行使表决权的方式得以实现。

维修资金的共有属性，决定了其本质更多的是属“房”的而不是属“人”的！只有这样定性，我们才能解释《办法》第二十八条关于“房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户”规定的合理性（也就是维修资金“钱随房走”的特殊性），才能解释实践中少数业主即使表决不同意使用维修资金，也依然要按照业主多数决的结果承担维修资金使用份额的现象。

三、法定与约定的关系

法定是原则，约定是变通。目前维修资金使用中遇到的最大瓶颈，是法定的“双三分之二”表决规则，这是大家的共识。突破这一瓶颈的最好办法，无疑是修法，但在短时间内修改维修资金制度的上位法——《物权法》和《物业管理条例》的相关条款谈何容易？

与其守株待兔，不如主动作为，最切实可行的办法，是在不违背现行法律规定的情况下，通过业主的约定来变通处理。2014年10月住建部和财政部联合发布了维修资金的52号文件，对维修资金实践中的诸多问题均有回应，其中最有价值的，是创造性地提出了委托表决、集合表决、默认表决和异议表决四种表决方式，四种表决方式表述非常凝练，表面非常相似，正确使用的提前是准确地理会和把握其前提和内涵。52号文件是指导性的，不具有法律的强制性，因此，变通使用四种表决方式，务必牢记一个前提——在管理规约或者业主大会议事规则中事先约定！

在法定规则难以操作的情况下，充分发挥约定的作用，既能保证尊重业主的意愿，又能规避监管部门的风险，是新时期政府部门真正实现“放管服”的创新之举。