激情燃烧的岁月

——对中国物业管理协会创立与发展的回顾

文︱谢家瑾

中国物业管理协会第四届会员大会召开在即，记忆的闸门突然打开，那么多事情涌上心头，协会成立前后和三届会员大会召开等场景好似就在眼前，时间却已经跨越了十四个年头，这真是一段激情燃烧的岁月。

协会的发起和创建

改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立、城镇住房制度改革的不断深化和城市住宅建设的大规模兴起，我国内地的物业管理自1981年于深圳诞生后迅速发展，逐步壮大。据1998年的不完全统计，物业管理企业达两万家，从业人员超过200万，部分省市物业管理覆盖面已在50％以上。物业管理的推进与发展，对改革我国的城市和房地产管理体制，改善广大居民的生活、工作环境，推动两个文明建设的作用逐步显现。

但人们逐步认识和接受物业管理的同时，由于行业管理还比较薄弱，行业自律机制、协调机制没有形成，物业管理企业的服务行为和运作方式尚不规范，使得消费者对物业管理的投诉增多，行业改革与发展的任务十分艰巨。此间，物业管理行业协会作为以物业管理企业为主体自愿组成的自律性组织应运而生。自深圳市物业管理协会于1993年6月成立之后，广州、海南、上海、青岛、常州等地相继成立了物业管理协会，其“提供服务、反映诉求、规范行为”的作用开始得到体现。

为了切实贯彻国务院关于大力发展物业管理的有关精神，理顺行政管理与行业管理的关系，尽快与国际惯例接轨，加强行业自律，促进物业管理整体水平的提高，1998年国务院机构改革期间，建设部党组在广泛征求各方面意见后，决定组织成立中国物业管理协会，将物业管理的部分行业管理职能移交协会承担。在当年国家开展社会团体清理整顿的大形势下，经建设部正式上报并多方努力，2000年5月19日，民政部根据温家宝副总理和司马义·艾买提国务委员的批示，以民发[2000]124号文同意成立中国物业管理协会。

该文件下发后，建设部住宅与房地产业司就协助发展会员事项致函委托全国各省、市物业管理行政主管部门，广大物业管理企业纷纷响应，踊跃报名入会。由北京天鸿集团房管公司、上海上房物业管理公司、重庆渝海物业管理公司、广州城建物业管理公司、深圳中海物业管理公司、深圳万科物业管理公司、哈尔滨新区物业管理公司和原白蚁防治研究会等主要发起单位组成了协会筹备组，在时间非常紧张的情况下，完成了《章程》的起草、协会的注册登记、白蚁防治专业委员会的筹建、会员的发展、工作计划的拟定、成立大会的准备、会徽的设计、协会活动资金的筹集、协会网站的设计与注册以及办公用房的落实等一系列工作。中国物业管理协会于2000年10月15日在北京成立，959家物业管理企业申请入会成为首批会员。第一届会员大会讨论通过了协会的宗旨、性质、作用，选举产生了第一届领导班子，确立了“参与物业管理立法，开展行业调查和专题调研，制定行规行约提高服务质量，稳妥推进企业改组改制优化组织结构，推动行业技术进步，开展信息经验交流和行业培训”等工作重点，向行业发出了“团结奋斗迎接新世纪，务实求真开创新局面”的号召，由此开启了中国物业管理协会的发展征程。

协会的作为与成效

1.积极参与行业立法，营造有利于行业发展的法制环境

协会自成立以来，积极参与了国务院《物业管理条例》、全国人大《中华人民共和国物权法》等法律、法规与住房和城乡建设部与相关部委一系列配套文件的调研、起草、论证及修改工作，以及发布后的宣传贯彻。仅在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》两部司法解释的制定中，最高人民法院半年内就三次征求中物协意见，我会反馈的三份书面报告中有22条意见得到全部或部分采纳。此外，中物协还热情接待和应邀参与多个省市的立法调研与论证，为地方物业管理立法提供了服务。协会通过参与立法建言践行，维护了行业权益，受到有关立法机构的尊重及业内好评。

2.不断加强调查研究，推动行业发展与进步

协会成立初期，围绕发展中的热点难点问题，选列了15个专题，广泛发动会员单位组织力量进行调查研究，举办了6大片区的物业管理发展理论研讨会，并于当年11月在杭州召开了“中国物业管理发展论坛”，先后收到各类论文300多篇，对此间的物业管理立法和发展产生了积极作用。

2007年，协会组织开展了全国物业管理行业生存状况调查活动，于2008年形成《物业管理行业生存状况调查报告》并正式发布，重点剖析了制约行业发展的主要问题，受到住房和城乡建设部领导的重视并就此作出专门批示，要求各地行业主管部门开展专题调研，研究解决物业管理发展中的深层次问题，以完善行业发展的政策环境。

为加强行业理论研究工作，协会于2008年成立了中国物业管理协会行业发展研究中心，组织推动的《物业管理行业调解机制研究》、《物业管理项目进入与退出若干问题研究》、《物业管理行业税负问题研究》、《物业管理开拓资产管理初探》等课题研究部分成果为国家有关部门采纳，关于降低税率、合理税基等建议通过人大政协的提案引起国家财政部和税务总局的重视，并已纳入税制改革的研究中。

为了从理论和实践的结合上加快推动行业的发展和整体进步，协会会同有关地方协会和企业，于2013年启动了“物业管理向现代服务业转型升级的研究”课题，并获批为住房城乡建设部软科学研究项目。经过一年多努力，课题报告于今年5月通过了住房城乡建设部课题验收，研究成果对指导和推动行业转型升级正在产生着重要影响。

3.大力贯彻政府工作报告，为经济社会发展做贡献

协会坚持把行业发展与政府目标结合起来，紧紧围绕经济社会发展的中心任务开展工作。2009、2010、2012三年的《政府工作报告》把大力发展物业服务提到国家工作层面，物业管理被赋予了扩大消费需求、促进经济平稳较快发展和积极拓展新型服务领域的重任。中物协把落实《政府工作报告》作为协会中心工作，及时发文提出具体贯彻意见。行业上下积极行动，在稳定在管项目、扩大物业管理覆盖面、创造就业机会、努力维护社区稳定的基础上，开展“一业为主、多种经营”，大力挖掘和充分调动业主的各类服务性消费需求。对扩大内需、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济与社会发展中的地位和影响也得到不同程度的提高。

4.适时组织各项活动，凝聚行业力量砥砺前行

为全面促进物业服务质量的持续提升，协会在2013年和2014年先后号召会员单位和广大物业服务企业以多种形式开展“幸福社区·物业服务质量提升年”和“物业在您身边”活动，得到业内广泛响应。通过优质服务活动的开展，公共设施设备管理区向业主开放参观日、关爱老年业主与空巢老人，以及各种形式的社区文化体育活动，强化业主体验，加强物业服务企业与业主的沟通与交流，加深业主对物业管理的了解和信任，营造了物业管理与业主和谐互信的良好氛围。

为了总结发展经验，凝聚行业精神，激励行业奋勇前行，协会在2011年组织了物业管理改革发展30周年纪念活动。编印出版《光辉的足迹——物业管理改革发展30周年画册、论文集和回忆录》，拍摄《道路与梦想》专题片，发布物业管理综合实力100强企业，组织行业文艺汇演。当年10月22日，1200多名代表和500多名演职员齐聚在深圳，参加由中国物业管理协会、深圳市房屋和物业管理委员会共同主办的“物业管理改革发展30年大会”，住房和城乡建设部副部长齐骥到会作了重要讲话，极大地振奋了奋发向上的行业精神。

2013年10月，协会编撰完成了国内首部全面反映当前物业管理行业发展状况的《物业管理行业发展报告》（包括《企业发展情况报告》和行业综合实力200强企业和有关数据分析），并在北京召开了隆重的发布会。全面展示了物业管理行业发展状况，宣传了行业的进步与成就，反映了行业面对的困难和问题，提出了前行的方向和目标。中物协还首次与新浪乐居频道合作，对报告发布会进行了全程报道。人民日报、经济日报、建设报、新京报、21世纪经济导报、新华网、人民网等新闻媒体对发布会和《报告》进行了深度报道，在社会上引起了较大反响，为行业形象的提升和社会地位的改善起到了有效促进作用。

5.及时反映行业诉求，维护行业合法权益

协会始终把了解行业在发展中遇到的矛盾和问题、反映会员单位诉求、维护行业整体利益作为协会工作的重要内容。在2007年行业生存状况调查的基础上，针对反映较为强烈的物业管理税负问题，组织人员进行了专题研究，在形成课题报告的基础上，2009年初专门行文《关于建议减轻物业管理行业税负的函》报住房和城乡建设部房地产市场监管司，恳请住房和城乡建设部与国家财政部等部门就减轻物业管理行业税收负担问题进行协调沟通，争取有关政策的调整。

此外，协会还通过多渠道积极与全国人大、全国政协代表沟通，围绕影响行业发展的热点和难点问题，近些年向全国两会提交了近二十项提案。协会负责人利用参加温家宝总理主持召开的国务院专家座谈会及最高人民法院召开的国际论坛会等机会，宣传物业管理行业发展成就和对社会经济的贡献，并就税收政策、价格政策、纳入征信管理、物业管理师制度推行和开展行业调解试点等提出了政策建议，引起住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部、人民银行资金管理局、最高人民法院等相关部委的关注和回应。

国家发改委2013年下发的《关于调整销售电价分类结构有关问题的通知》规定：“城乡居民住宅小区公用附属设施用电（含城乡居民家庭住宅小区内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用电）执行居民生活用电价格”，在一定程度上减轻了物业服务企业的负担，这和我们坚持不懈地反映行业困难是分不开的。

2007年全国人大《物权法》第74条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”一经发布，北京一些经济适用住房小区即刻出现了业主拒交地面停车费，并要求退还以前的地面停车收益，给承担管理的物业服务企业带来了巨大压力。中物协及时启动了新闻发言人制度，通过新闻媒体指出“北京早期经济适用住房小区的物业管理费定为每月每平方米0.55 元，是把地上停车收费计入企业收入后测算的结果，如果将停车收益归业主所有，将导致物业服务公司入不敷出，无法维系正常的管理和服务”，由此及时化解了危机，有效维护了物业服务企业的合法权益。

6.深入开展经验交流，致力行业共同发展

开展内容丰富、主题突出的行业交流活动，为会员单位搭建交流、学习的平台，推动先进管理经验和技术的互通与分享，一直是协会的工作重点。每年的理事会、常务理事会逐渐成为汇聚智慧、表达思想、凝聚共识的行业交流平台和行业发展风向标。协会组织召开的“物业管理与既有建筑节能”主题论坛及全国物业项目管理经验交流会暨会员交流活动，先后举办的《IT系统对物业管理行业升级的战略意义及影响》、“彩生活物业发展模式”和“科技助力行业成长——万科物业发展模式”研讨班，在业内引起极大反响，对推动行业转型升级产生了重要作用。

受篇幅限制，十四年来凝聚着协会三届领导班子和全体会员单位心血、汗水和付出的很多工作都无法一一罗列，包括先后在重庆、上海、三亚召开的三次“物业管理行业协会工作座谈会”，行业自律的加强，物业管理师制度的落实，教材编写和行业培训工作的开展，全国首届物业管理师大会的召开，受建设部委托全国物业管理示范项目的考评验收，在部住宅与房地产业司指导下承担的全国一级资质企业信用档案信息系统等等，以及白蚁防治、维修资金、房屋安全鉴定和设施设备四个专业委员会开展的卓有成效的工作，都载入了协会成长的光荣史册，推动着行业的发展和进步。

时间如白驹过隙。十四年前，一代物业人以远见卓识和战略眼光，肩负行业发展使命，心怀行业发展梦想，克服了重重困难，发起创立了中国物业管理协会，并在接下来的十几年中，坚守信念、不离不弃，通过中国物业管理协会这一行业组织，团结业界企业、凝聚行业力量、推动行业发展。十四年来，协会和行业一起成长，经历了创会的艰辛起步、度过了发展的艰难曲折、收获了成功的喜悦和欣慰。虽然我们的事业距离发展巅峰还有很长的道路，但是我们已经迈开大步走出了地平线，看到了物业管理转型升级的美好未来，我们骄傲，我们自豪，我们无愧于这个伟大的行业和伟大的时代！

相信在新一届协会领导班子的带领下，在全体会员单位和全行业的共同努力下，行业发展更加灿烂的明天值得我们用心去创造和期待。因为我说过，我们这一代物业管理人没有别的选择，快马扬鞭自奋蹄，脚踏实地创佳绩，是我们对历史的最好回答，也是对未来的最好憧憬！